Charges récupérables ou non : qui paie quoi entre propriétaire et locataire

Quand on loue un logement, une question revient sans cesse : qui paie quoi ? Toutes les charges ne sont pas refacturables au locataire. La distinction entre charges récupérables et charges non récupérables est fixée par la réglementation, et la connaître évite les litiges.

Les charges récupérables : à la charge du locataire

Les charges récupérables (ou « charges locatives ») sont celles que le propriétaire peut refacturer au locataire, car elles correspondent à des services dont il profite. Une liste réglementaire les fixe. Parmi les plus courantes :

• l’eau et l’énergie des parties communes ;
• l’entretien courant des parties communes (nettoyage, ampoules) ;
• l’ascenseur (électricité, entretien courant, pas les grosses réparations) ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• l’entretien des espaces verts.

Les charges non récupérables : à la charge du propriétaire

Ce sont les charges liées à la propriété et aux gros travaux, que le propriétaire garde à sa charge :

• les gros travaux et les réparations importantes (toiture, ravalement, remplacement de l’ascenseur) ;
• les honoraires de syndic pour la gestion de la copropriété ;
• la taxe foncière (sauf la part ordures ménagères, récupérable) ;
• l’assurance de l’immeuble pour la partie propriétaire.

La régularisation annuelle

En pratique, le locataire verse des provisions mensuelles, régularisées une fois par an : si les charges réelles récupérables ont été plus élevées, il complète ; sinon, il est remboursé. Le propriétaire doit pouvoir justifier chaque charge refacturée. Une provision sans régularisation ni justificatif est contestable.

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